Physikalische Klimakrise im ESG-Prozess

Die Faktoren, die den Wert von Immobilien bestimmen, umfassen neben Lage, Baueigenschaften, Bebauungsstatus und Marktbedingungen auch Umwelt- und Klimarisiken. Risiken, die mit dem Klima in Verbindung stehen, wie Überschwemmungen, Hochwasser, extreme Temperaturen und Dürre, können die Nutzung von Immobilien, Betriebskosten und langfristige Investitionsentscheidungen beeinflussen. Daher ist es notwendig, im Rahmen des ESG-Ansatzes, der Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte umfasst, zu bewerten, inwieweit Immobilien physischen Klimarisiken ausgesetzt sind.

Die Überschwemmungen und Hochwasserereignisse im Marmara-Gebiet im Oktober 2026 haben erneut die Bedeutung des Standorts der Gebäude und der umgebenden Infrastruktur in den Vordergrund gerückt. Am 14. Oktober führte ein heftiger Starkregen in Istanbul zu Überschwemmungen in Wohn- und Geschäftsräumen und beeinträchtigte den Verkehr. Solche Ereignisse sind ein Beweis dafür, dass im Bewertungsprozess von Immobilien neben den Eigenschaften des Gebäudes auch die umgebenden Bedingungen untersucht werden müssen.

Es ist jedoch nicht korrekt, aufgrund eines einzelnen Hochwasserereignisses zu der Schlussfolgerung zu gelangen, dass alle Immobilien in einer Region dem gleichen Risiko oder Wertverlust ausgesetzt sind. Die Art der Gefahr muss zusammen mit dem Standort der Immobilie und den vorhandenen technischen Informationen betrachtet werden.

Was ist physisches Klimarisiko im Rahmen von ESG?

Physisches Klimarisiko bezieht sich auf die negativen Auswirkungen, die Ereignisse oder langfristige Klimaveränderungen, die mit dem Klimawandel verbunden sind, auf Vermögenswerte und Aktivitäten haben können. Diese Risiken werden je nach Auftretensweise in akute und chronische Risiken unterteilt.

Akute physische Risiken stehen in Zusammenhang mit bestimmten Ereignissen wie Überschwemmungen, Stürmen, Waldbränden und Hitzewellen. Chronische physische Risiken umfassen hingegen langfristige Veränderungen wie steigende Durchschnittstemperaturen, Wüstenbildung, Dürre-Tendenzen, Veränderungen in den Niederschlagsmustern, abnehmende Wasserressourcen und den Anstieg des Meeresspiegels. Diese Unterscheidung wird auch in klimabezogenen finanziellen Berichtserstattungsrahmen verwendet.

Die Bewertung dieser Risiken im Immobilienbereich erfordert ein Verständnis der Beziehung des Gebäudes zur Umgebung. Sowohl direkte Schäden an einer Immobilie als auch Unterbrechungen bei Transport, Wasser- oder Energieversorgung können deren Nutzung beeinträchtigen.

Wie beeinflussen physische Klimarisiken den Immobilienwert?

Die Auswirkungen von Klimarisiken auf den Immobilienwert können über verschiedene Kanäle auftreten. Der Reparaturbedarf nach einer Überschwemmung, die vorübergehende Unbenutzbarkeit der Immobilie, die Unterbrechung von Aktivitäten oder der Bedarf an Schutzinvestitionen gehören dazu. Bei gewerblichen Immobilien können Nutzungsausfälle auch hinsichtlich der Kontinuität der Mieteinnahmen und Geschäftstätigkeiten von Bedeutung sein.

Die allgemeine Annahme, dass jede Immobilie mit Hochwasserrisiko einen bestimmten Wertverlust erleidet, ist nicht korrekt. Der Einfluss des Risikos auf die Präferenzen von Käufern und Mietern zum Zeitpunkt der Bewertung sollte anhand vergleichbarer Transaktionen und immobilienbezogener Informationen untersucht werden. Die Existenz des Risikos und der Grad seiner Auswirkung auf die Marktpreise sind separate Bewertungsfragen.

Welche Klima- und Standortdaten können bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden?

Bei der Untersuchung physischer Klimarisiken ist es wichtig, regionale Informationen und immobilienbezogene Daten gemeinsam zu bewerten. Die Bedingungen, unter denen zwei Gebäude im gleichen Stadtteil Hochwasser ausgesetzt sind, können unterschiedlich sein.

Hochwassergefahr und historische Ereignisaufzeichnungen

Frühere Überschwemmungen und Hochwasserereignisse in der Umgebung der Immobilie können einen wichtigen Ausgangspunkt für die Untersuchung darstellen. Das Fehlen von Schadensaufzeichnungen in der Vergangenheit bedeutet jedoch nicht, dass in der Zukunft kein Risiko besteht.

Die vom Ministerium für Landwirtschaft und Forstwirtschaft erstellten Hochwassermanagementpläne umfassen Risiko-Vorbewertungen, Hochwassergefahr- und Risikokarten sowie erforderliche Maßnahmen. Diese Arbeiten helfen, die Bereiche zu verstehen, die Hochwasser ausgesetzt sein könnten, und die möglichen Auswirkungen. Die Verfügbarkeit, der Umfang und die Beziehung der zugänglichen Karten zur zu untersuchenden Immobilie sind von Bedeutung für die Bewertung.

Eigenschaften des Grundstücks und Positionierung des Gebäudes

Die Hanglage des Grundstücks, die Höhe des Gebäudes im Verhältnis zur Umgebung, die Fließrichtung von Oberflächenwasser und die Dichte undurchlässiger Oberflächen können die Bedingungen für die Ansammlung und Ableitung von Wasser beeinflussen.

Daher sollten bei der Untersuchung des Standortvorteils einer Immobilie auch die Aussicht, die zentrale Lage oder die Verkehrsanbindungen sowie die Umweltbedingungen berücksichtigt werden. Eine Eigenschaft wie die Nähe zu einem Bach oder einer Küste ist allein nicht ausreichend, um das Risikoniveau zu bestimmen; sie sollte zusammen mit technischen Informationen über das Grundstück und das Gebäude bewertet werden.

Nutzung des Gebäudes und umgebende Infrastruktur

Die Nutzung von Kellerräumen, die Anordnung technischer Ausrüstungen, die Lage der Eingänge und bestehende Wasserableitungssysteme sind wichtige Faktoren in technischen Untersuchungen zur Immobilie. Ebenso sollte der Zustand der umliegenden Straßen, Entwässerungssysteme und grundlegenden Infrastruktur hinsichtlich der Kontinuität der Nutzung bewertet werden.

Beispielsweise kann die Schließung des Zugangswegs, auch wenn das Geschäft selbst nicht überflutet wurde, die Aktivitäten beeinträchtigen. Dieses Beispiel zeigt, warum es unzureichend sein kann, Klimarisiken nur innerhalb der Grenzen eines Gebäudes zu betrachten.

Warum sollte eine Bebauung in Gebieten mit Hochwassergefahr vermieden werden?

Die Resilienz gegenüber Klimarisiken beginnt bereits in der Phase der Standortwahl für das Projekt. Die Vermeidung neuer Bebauung in Gebieten, die aufgrund von Hochwassergefahr und technischen Untersuchungen als ungeeignet erachtet werden, ist ein grundlegender Planungsansatz zur Verringerung zukünftiger Verluste von Menschenleben und Eigentum.

Die Eignung eines Gebiets für eine Bebauung kann nicht allein anhand einer allgemeinen Risikokarte entschieden werden. Gültige Planungsentscheidungen, Stellungnahmen der zuständigen Institutionen und erforderliche technische Studien sollten gemeinsam geprüft werden. In der Immobilienbewertung werden diese Daten hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Nutzung und Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie betrachtet.

Wie werden nachhaltige Gebäude in Bezug auf Klimarisiken bewertet?

Nachhaltigkeit im Immobilienbereich umfasst neben der Nutzung von Energie und Ressourcen auch die Fähigkeit des Gebäudes, unter sich ändernden Umweltbedingungen funktionsfähig zu bleiben. Daher sollte die Widerstandsfähigkeit eines energieeffizienten Gebäudes gegenüber physischen Risiken wie Überschwemmungen oder extremer Hitze ebenfalls untersucht werden.

Der Schutz des natürlichen Wasserflusses, geeignete grüne Infrastrukturmaßnahmen und eine Planung, die die ökologischen Eigenschaften der Umgebung berücksichtigt, können die Risikominderungsmaßnahmen unterstützen. Der von AFAD verfolgte Ansatz zur risikomindernden Strategie auf Basis von Ökosystemen weist ebenfalls auf die Rolle des Schutzes natürlicher Systeme bei der Minderung von Katastrophenwirkungen hin.

Im Hinblick auf ESG ist es ebenso wichtig, Umwelt- und Klimarisiken zu identifizieren, wie auch die Sicherheit der Nutzer, die Verantwortung für Wartung und die Übertragung von Risikoinformationen in die Entscheidungsprozesse. Die Auswirkungen der ergriffenen Maßnahmen auf den Wert sollten anhand der Dokumentation der Umsetzung, der technischen Qualifikation und der Marktakzeptanz bewertet werden. Eine Maßnahme zur Nachhaltigkeit bedeutet nicht automatisch eine Wertsteigerung.

Wie sollte der Ansatz eines Bewertungsfachmanns gegenüber physischen Klimarisiken sein?

Die Aufgabe eines Immobilienbewertungsexperten besteht darin, verfügbare Informationen über die Immobilie zu prüfen und deren Auswirkungen auf den Wert zu analysieren. Eine detaillierte Hochwassermodellierung oder die Bestimmung der technischen Sicherheit eines Gebäudes gegenüber bestimmten Katastrophen erfordert jedoch spezifische Fachkenntnisse.

Die internationalen Bewertungsstandards besagen ebenfalls, dass „ESG-Faktoren in den Bewertungsarbeiten berücksichtigt werden sollten, soweit sie messbar sind und von einem Bewertungsfachmann, der seine berufliche Erfahrung nutzt, als angemessen erachtet werden können.“

ARGE Gayrimenkul Değerleme berücksichtigt im Bewertungsprozess die Lage, physikalischen und rechtlichen Eigenschaften, Umweltbedingungen und Marktdaten der Immobilien gemeinsam. Die Bewertung der verfügbaren Informationen zu physischen Klimarisiken in diesem Gesamtkontext unterstützt die fundierte und nachvollziehbare Entscheidungsfindung in Bezug auf Immobilien.