Wie beeinflusst das Erdbebenrisiko den Immobilienwert? Welche Kriterien werden bei der Bewertung berücksichtigt?

Die Faktoren, die den Wert von Immobilien in der Türkei bestimmen, sind neben Lage, Baucharakteristika, Bebauungsstatus und Marktbedingungen auch Daten zu Risikofaktoren wie Naturkatastrophen von Bedeutung. Insbesondere in Regionen mit hoher Erdbebengefahr sind die Eigenschaften des Gebiets, in dem sich eine Immobilie befindet, der technische und rechtliche Zustand des Gebäudes sowie vorhandene Informationen über risikobehaftete oder beschädigte Gebäude Aspekte, die im Bewertungsprozess berücksichtigt werden können.

Es ist jedoch nicht korrekt, eine Immobilie allein aufgrund ihres Alters oder ihrer Lage als „erdbebensicher“ oder „risikobehaftet“ zu bewerten. Die Feststellung eines risikobehafteten Gebäudes im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 ist ein separater Prozess, der von den zuständigen Institutionen und Organisationen gemäß den in der relevanten Gesetzgebung festgelegten technischen Grundsätzen durchgeführt wird.

Die Aufgabe eines Immobilienbewertungsexperten besteht nicht darin, die Erdbebenleistung des Gebäudes technisch zu bestimmen; vielmehr ist es seine Aufgabe, die zum Zeitpunkt der Bewertung verfügbaren offiziellen, rechtlichen und technischen Daten zu prüfen und deren mögliche Auswirkungen auf den Wert der Immobilie zu analysieren.

ARGE Gayrimenkul Değerleme betrachtet die physischen, rechtlichen und umweltbezogenen Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen können, zusammen mit den Marktdaten, um sicherzustellen, dass die Bewertungsergebnisse auf objektiven und nachvollziehbaren Daten basieren.

Beeinflusst Erdbebenrisiko den Immobilienwert?

Die Beziehung zwischen Erdbebenrisiko und Immobilienwert kann nicht durch einen einzigen Faktor erklärt werden. Neben der Erdbebengefahr in der Region sind auch die Eigenschaften des Gebäudes, der rechtliche Status, die bestehenden technischen Feststellungen und die Käuferpräferenzen auf dem Markt von Bedeutung.

Zum Beispiel kann die Marktnachfrage nach unterschiedlichen Gebäuden in derselben Region je nach Faktoren wie dem Alter der Gebäude, den Bauweisen, dem aktuellen Zustand oder ob sie renoviert wurden, variieren. Diese Unterschiede können sich zusammen mit anderen Wertfaktoren auf den Marktwert der Immobilie auswirken.

Daher wird im Bewertungsprozess das „Erdbebenrisiko“ nicht als standardisierter Koeffizient betrachtet, der allein einen bestimmten Wertzuwachs oder -verlust verursacht. Die Eigenschaften der Immobilie und die aktuellen Marktbedingungen werden ganzheitlich bewertet.

Welche Kriterien werden bei der Immobilienbewertung in Bezug auf Erdbebenrisiko berücksichtigt?

Bei der Untersuchung erdbebenbezogener Faktoren im Rahmen der Immobilienbewertung muss zwischen dem Aufgaben- und Kompetenzbereich des Bewertungsexperten und den technischen Risikoanalysen, die im Rahmen der Ingenieurwissenschaften durchgeführt werden, unterschieden werden.

Aus Bewertungsgründen werden die vorhandenen Informationen und Marktbedingungen, die den Wert der Immobilie beeinflussen können, bewertet.

Alter des Gebäudes

Das Alter des Gebäudes ist eines der physischen Merkmale, die bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden können. Allerdings kann allein durch die Betrachtung des Alters eines Gebäudes keine definitive Aussage über dessen Erdbebensicherheit getroffen werden.

Die Techniken, Materialien und die geltenden Vorschriften können bei Gebäuden, die in unterschiedlichen Zeiträumen errichtet wurden, variieren. Darüber hinaus kann der Wartungszustand des Gebäudes im Laufe der Zeit und die durchgeführten Eingriffe auch für den aktuellen Zustand von Bedeutung sein.

Daher sollte das Alter des Gebäudes zwar als Datenpunkt in der Bewertung betrachtet werden, jedoch nicht als alleiniger Indikator für die Erdbebenleistung gelten.

Aktueller physischer Zustand des Gebäudes

Im Rahmen der Bewertung können die beobachtbaren physischen Merkmale und der aktuelle Zustand der Immobilie untersucht werden. Der Wartungszustand des Gebäudes, die Art der Nutzung und die beobachtbaren Faktoren, die für die Bewertung von Bedeutung sind, können im Bericht bewertet werden.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Feldinspektion des Bewertungsexperten nicht als Ersatz für eine nach ingenieurtechnischen Grundsätzen durchgeführte Erdbebenleistungsanalyse oder die Feststellung eines risikobehafteten Gebäudes dient.

Feststellung eines risikobehafteten Gebäudes und offizielle Aufzeichnungen

Das Vorhandensein einer offiziellen Feststellung eines risikobehafteten Gebäudes kann eine wichtige rechtliche und technische Information für die Bewertung darstellen. Die Feststellung eines risikobehafteten Gebäudes im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 kann von der Ministerium, der zuständigen Behörde oder von lizenzierten Institutionen und Organisationen durchgeführt werden.

Da die Prozesse für als risikobehaftet bestätigte Gebäude die Nutzung der Immobilie, den Transformationsprozess und die Entscheidungen der Eigentümer beeinflussen können, können die vorhandenen offiziellen Aufzeichnungen und Dokumente in die Bewertung einfließen. Laut den Erklärungen des Ministeriums wird für Gebäude, bei denen eine Feststellung als risikobehaftet erfolgt ist, im Grundbuch vermerkt, dass es sich um ein „risikobehaftetes Gebäude“ handelt.

Zustand der Verstärkung und Renovierung

Durchgeführte Verstärkungs- oder umfassende Renovierungsarbeiten an einem Gebäude können ebenfalls von Bedeutung für die Bewertung des aktuellen Zustands der Immobilie sein. Es sollte jedoch beachtet werden, dass nicht jede durchgeführte Renovierung eine strukturelle Verstärkung bedeutet.

Im Falle der Bevorzugung einer Verstärkung eines als risikobehaftet eingestuften Gebäudes im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 muss festgestellt werden, dass die Verstärkung technisch möglich ist, ein Verstärkungsprojekt erstellt werden und die erforderlichen Genehmigungsprozesse durchgeführt werden.

Daher sollten im Bewertungsprozess offizielle Dokumente und Projekte zur Verstärkung von rein dekorativen oder nutzungsbezogenen Renovierungen unterschieden werden.

Boden- und regionale Eigenschaften

Die Eigenschaften der Region, in der sich die Immobilie befindet, sind ebenfalls von Bedeutung für die Bewertung. Allerdings sind die regionale Erdbebengefahr und der Risikostatus eines bestimmten Gebäudes nicht dasselbe Konzept.

Tatsächlich wird in den Festlegungen des Ministeriums zur Feststellung risikobehafteter Gebäude ein „risikobehaftetes Gebäude“ als ein Gebäude definiert, das an dem geografischen Punkt, an dem es sich befindet, ein hohes Risiko hat, bei einem Erdbeben zu zerstört oder schwer beschädigt zu werden, und die Feststellung muss gemäß den festgelegten technischen Regeln erfolgen.

Daher ist es nicht korrekt, allein aufgrund der Erdbebengefahr einer Region direkte Schlussfolgerungen über die Sicherheit eines bestimmten Gebäudes zu ziehen.

Ist ein risikobehaftetes Gebäude dasselbe wie Erdbebenrisiko?

Obwohl die Begriffe „Erdbebenrisiko“, „Erdbebengefahr“ und „risikobehaftetes Gebäude“ im täglichen Gebrauch manchmal synonym verwendet werden, haben sie nicht die gleiche Bedeutung.

Insbesondere das risikobehaftete Gebäude ist ein rechtlicher Status, der an einen technischen Feststellungsprozess im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 und der relevanten Gesetzgebung gebunden ist. Die vom Ministerium veröffentlichten Grundsätze besagen zudem ausdrücklich, dass aus einem Gebäude, das nach diesen Methoden nicht als risikobehaftet eingestuft wird, nicht automatisch der Schluss gezogen werden kann, dass es erdbebensicher ist.

Diese Unterscheidung ist auch für die Immobilienbewertung von Bedeutung. Während in dem Bewertungsbericht die vorhandenen offiziellen Feststellungen zur Immobilie korrekt behandelt werden müssen, wird nicht erwartet, dass der Bewertungsexperte eine ingenieurtechnische Bewertung außerhalb seines Fachgebiets vornimmt und eine Entscheidung über die Erdbebensicherheit des Gebäudes trifft.

Wie beeinflusst der Schadensstatus nach einem Erdbeben die Immobilienbewertung?

Wenn nach einem Erdbeben offizielle Schadensfeststellungen zur Immobilie vorliegen, können diese Informationen im Bewertungsprozess an Bedeutung gewinnen. Die Art des Schadens, die Nutzbarkeit der Immobilie, der aktuelle rechtliche Status und die erforderlichen Maßnahmen können als Faktoren betrachtet werden, die den Wert der Immobilie beeinflussen können.

Es sollte auch darauf hingewiesen werden, dass die offizielle Schadensfeststellung und die im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 durchgeführte Feststellung eines risikobehafteten Gebäudes unterschiedliche Prozesse sind. Das Ministerium weist darauf hin, dass ein Gebäude, das im Rahmen einer anderen Gesetzgebung als beschädigt festgestellt und abgerissen wurde, nicht im gleichen Status bewertet werden kann, wenn es zuvor nicht im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 als risikobehaftet eingestuft wurde.

Erdbebenrisiko ist nicht allein entscheidend für die Bewertung

Erdbebenbezogene Faktoren sind eines der wichtigen Themen in den Entscheidungsprozessen zu Immobilien auf dem türkischen Immobilienmarkt. Der richtige Ansatz in der Immobilienbewertung besteht jedoch nicht darin, das Erdbebenrisiko isoliert und mit einem standardisierten Wertverlustsatz zu betrachten.

Verschiedene Faktoren wie Lage, Baucharakteristika, rechtlicher Status, bestehende offizielle Feststellungen, Marktnachfrage und Nutzungspotenzial der Immobilie sollten gemeinsam bewertet werden. Technische Feststellungen zur Erdbebensicherheit müssen von den zuständigen Personen und Institutionen in den relevanten Fachgebieten und gemäß der Gesetzgebung durchgeführt werden.

ARGE Gayrimenkul Değerleme zielt darauf ab, die Entscheidungsprozesse zu Immobilien durch eine ganzheitliche Bewertung der physischen, rechtlichen und marktspezifischen Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen, mit objektiven und verlässlichen Daten zu unterstützen.