Deprem Riski Gayrimenkul Değerini Nasıl Etkiler? Değerlemede Hangi Kriterler Dikkate Alınır?

Türkiye’de gayrimenkul değerini belirleyen unsurlar arasında konum, yapı özellikleri, imar durumu ve piyasa koşullarının yanı sıra afet risklerine ilişkin veriler de önem taşır. Özellikle deprem tehlikesinin yüksek olduğu bölgelerde bir taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri, yapının teknik ve hukuki durumu ile riskli yapı veya hasar durumuna ilişkin mevcut bilgiler değerleme sürecinde dikkate alınabilecek unsurlar arasındadır.

Ancak bir gayrimenkulün yalnızca yaşı veya bulunduğu bölge üzerinden “depreme dayanıklı” ya da “riskli” olarak değerlendirilmesi doğru değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, ilgili mevzuatta belirlenen teknik esaslar çerçevesinde yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilen ayrı bir süreçtir. 

Gayrimenkul değerleme uzmanının görevi de binanın deprem performansını teknik olarak belirlemek değil; değerleme tarihinde ulaşılabilen resmi, hukuki ve teknik verileri inceleyerek bunların taşınmazın değerine olası etkilerini analiz etmektir.

ARGE Gayrimenkul Değerleme, taşınmazların değerini etkileyebilecek fiziksel, hukuki ve çevresel unsurları piyasa verileriyle birlikte ele alarak değerleme sonuçlarının objektif ve gerekçelendirilebilir verilere dayanmasını esas alır.

Deprem Riski Gayrimenkul Değerini Etkiler mi?

Deprem riski ile gayrimenkul değeri arasındaki ilişki tek bir değişken üzerinden açıklanamaz. Bir taşınmazın bulunduğu bölgenin deprem tehlikesi kadar yapının özellikleri, hukuki durumu, mevcut teknik tespitler ve piyasadaki alıcı tercihleri de önemlidir.

Örneğin aynı bölgede bulunan farklı yapılara yönelik piyasa talebi; yapıların yaşı, inşa özellikleri, mevcut durumu veya yenilenmiş olmaları gibi faktörlere bağlı olarak farklılaşabilir. Bu farklılıklar, diğer değer unsurlarıyla birlikte gayrimenkulün piyasa değerine yansıyabilir.

Bu nedenle değerleme sürecinde “deprem riski” tek başına belirli bir oranda değer artışı veya kaybı yaratan standart bir katsayı olarak ele alınmaz. Taşınmazın özellikleri ve mevcut piyasa koşulları bütüncül biçimde değerlendirilir.

Gayrimenkul Değerlemesinde Deprem Riskiyle İlgili Hangi Kriterler Dikkate Alınır?

Gayrimenkul değerleme çalışmasında depremle ilişkili unsurlar incelenirken değerleme uzmanının görev ve yetki alanı ile mühendislik kapsamında gerçekleştirilen teknik risk analizlerinin birbirinden ayrılması gerekir.

Değerleme açısından taşınmazın değerini etkileyebilecek mevcut bilgiler ve piyasa koşulları değerlendirilir.

Binanın Yaşı

Binanın yaşı, gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınabilecek fiziksel özelliklerden biridir. Ancak yalnızca yapı yaşına bakılarak bir binanın deprem güvenliği hakkında kesin bir sonuca varılamaz.

Farklı dönemlerde inşa edilen yapılarda kullanılan teknikler, malzemeler ve tabi olunan mevzuat farklılaşabilir. Bunun yanında binanın zaman içerisindeki bakım durumu ve geçirdiği müdahaleler de mevcut durum açısından önem taşıyabilir.

Dolayısıyla bina yaşı değerleme açısından bir veri olmakla birlikte tek başına deprem performansının göstergesi olarak kabul edilmemelidir.

Yapının Mevcut Fiziksel Durumu

Değerleme çalışması kapsamında taşınmazın gözlemlenebilir fiziksel özellikleri ve mevcut durumu incelenebilir. Yapının bakım durumu, kullanım şekli ve değerleme açısından önem taşıyan gözlemlenebilir unsurlar raporda değerlendirilebilir.

Bununla birlikte değerleme uzmanının gerçekleştirdiği saha incelemesi, mühendislik esaslarına göre gerçekleştirilen bir deprem performans analizi veya riskli yapı tespiti yerine geçmez.

Riskli Yapı Tespiti ve Resmi Kayıtlar

Taşınmaz hakkında yapılmış resmi bir riskli yapı tespiti bulunması, değerleme açısından önemli bir hukuki ve teknik veri oluşturabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti Bakanlık, ilgili idare veya Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilebilir. 

Riskli olduğu kesinleşen yapılara ilişkin süreçler taşınmazın kullanımını, dönüşüm sürecini ve maliklerin kararlarını etkileyebileceğinden, mevcut resmi kayıt ve belgeler değerleme çalışmasında dikkate alınabilir. Bakanlığın açıklamalarına göre Riskli yapı tespiti yapılan yapılar için tapu kütüğüne “riskli yapıdır” belirtmesi işlenmektedir. işlenebilmektedir. 

Güçlendirme ve Yenileme Durumu

Bir yapıda gerçekleştirilen güçlendirme veya kapsamlı yenileme çalışmaları da taşınmazın mevcut durumunun değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Ancak gerçekleştirilen her tadilatın yapısal güçlendirme anlamına gelmediği unutulmamalıdır.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğu tespit edilen bir yapının güçlendirilmesinin tercih edilmesi halinde, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi, güçlendirme projesinin hazırlanması ve gerekli ruhsat süreçlerinin yürütülmesi gerekir. 

Bu nedenle değerleme sürecinde güçlendirmeye ilişkin resmi belge ve projeler ile yalnızca dekoratif veya kullanım amaçlı yapılan yenilemeler birbirinden ayrılmalıdır.

Zemin ve Bölgesel Özellikler

Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin özellikleri de değerleme açısından önem taşır. Ancak bölgesel deprem tehlikesi ile belirli bir binanın risk durumu aynı kavram değildir.

Nitekim Bakanlığın riskli yapı tespit esaslarında “riskli bina”, bulunduğu coğrafi noktadaki deprem tehlikesi altında yıkılma veya ağır hasar görme riski yüksek yapı olarak tanımlanmakta ve tespitin belirlenen teknik kurallara göre yapılması öngörülmektedir. 

Dolayısıyla yalnızca bir bölgenin deprem tehlikesine bakılarak belirli bir yapının güvenliği hakkında doğrudan sonuç çıkarılması doğru değildir.

Riskli Yapı ile Deprem Riski Aynı Şey midir?

“Deprem riski”, “deprem tehlikesi” ve “riskli yapı” günlük kullanımda zaman zaman birbirinin yerine kullanılsa da aynı anlamı taşımaz.

Özellikle riskli yapı, 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat kapsamında teknik bir tespit sürecine bağlı hukuki bir statüdür. Bakanlığın yayımladığı esaslar ayrıca, bu yöntemlere göre riskli bulunmayan bir binanın otomatik olarak depreme dayanıklı olduğu sonucunun çıkarılamayacağını açıkça belirtmektedir. 

Bu ayrım gayrimenkul değerleme açısından da önemlidir. Değerleme raporunda taşınmaz hakkında mevcut resmi tespitlerin doğru şekilde ele alınması gerekirken, değerleme uzmanının uzmanlık alanı dışında kalan bir mühendislik değerlendirmesi yaparak binanın deprem güvenliği hakkında karar vermesi beklenmez.

Deprem Sonrası Hasar Durumu Gayrimenkul Değerlemesini Nasıl Etkiler?

Bir deprem sonrasında taşınmaza ilişkin resmi hasar tespitlerinin bulunması halinde bu bilgiler değerleme sürecinde önem kazanabilir. Hasarın niteliği, taşınmazın kullanılabilirliği, mevcut hukuki durum ve yapılması gereken müdahaleler gayrimenkulün değerini etkileyebilecek unsurlar arasında değerlendirilebilir.

Burada da resmi hasar tespiti ile 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen riskli yapı tespitinin birbirinden farklı süreçler olduğuna dikkat edilmelidir. Bakanlık da başka bir mevzuat kapsamında hasarlı olduğu belirlenerek yıkılan bir binanın, yıkılmadan önce 6306 kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmemiş olması halinde aynı statüde değerlendirilemeyeceğini belirtmektedir. 

Deprem Riski Değerlemede Tek Başına Belirleyici Değildir

Depremle ilişkili faktörler, Türkiye gayrimenkul piyasasında taşınmazlara ilişkin karar süreçlerinde önem taşıyan başlıklardan biridir. Ancak gayrimenkul değerleme açısından doğru yaklaşım, deprem riskini tek başına ve standart bir değer kaybı oranıyla ele almak değildir.

Konum, yapı özellikleri, hukuki durum, mevcut resmi tespitler, piyasa talebi ve taşınmazın kullanım potansiyeli gibi farklı unsurlar birlikte değerlendirilmelidir. Deprem güvenliğine ilişkin teknik tespitlerin ise ilgili uzmanlık alanları ve mevzuat kapsamında yetkili kişi ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilmesi gerekir.

ARGE Gayrimenkul Değerleme, gayrimenkullerin değerini etkileyen fiziksel, hukuki ve piyasa kaynaklı unsurları bütüncül biçimde değerlendirerek taşınmaza ilişkin karar süreçlerinin objektif ve güvenilir verilerle desteklenmesine katkı sağlamayı amaçlamaktadır.