ESG Sürecinde Fiziksel İklim Krizi

Gayrimenkul değerini belirleyen unsurlar arasında konum, yapı özellikleri, imar durumu ve piyasa koşullarının yanı sıra çevresel riskler de önem taşır. Sel, su baskını, aşırı sıcaklık ve kuraklık gibi iklimle ilişkiliriskler; taşınmazların kullanımını, işletme giderlerini ve uzun vadeli yatırım kararlarını etkileyebilir. Bu nedenle çevresel, sosyal ve yönetişim unsurlarını kapsayan ESG yaklaşımında, gayrimenkullerin fiziksel iklim risklerine ne ölçüde maruz kaldığının değerlendirilmesi gerekir.

Ekim 2026’da Marmara Bölgesi’nde yaşanan sel ve su baskınları, yapıların bulunduğu yerin ve çevre altyapısının önemini yeniden gündeme taşıdı 14 Ekim’de İstanbul’da etkili olan şiddetli sağanak nedeniyle ev ve iş yerlerini su basarken ulaşımda da aksamalar yaşandı.Bu tür olaylar, gayrimenkullerin değerleme sürecinde binanın özellikleriyle birlikte çevresindeki koşulların da incelenmesi gerektiğinin kanıtıdır.  

Ancak tek bir sel olayından hareketle bir bölgedeki tüm taşınmazlar hakkında aynı risk veya değer kaybı sonucuna ulaşmak doğru değildir. Tehlikenin niteliği, taşınmazın konumu, mevcut teknik bilgilerle birlikte ele alınmalıdır.

ESG Kapsamında Fiziksel İklim Riski Nedir?

Fiziksel iklim riski, iklim değişikliğiyle ilişkili olayların veya uzun vadeli iklim değişimlerinin varlıklar ve faaliyetler üzerinde oluşturabileceği olumsuz etkileri ifade eder. Bu riskler, ortaya çıkış biçimlerine göre akut ve kronik olarak ele alınır.

Akut fiziksel riskler; sel, fırtına, orman yangını ve sıcak hava dalgası gibi belirli olaylarla ilişkilidir. Kronik fiziksel riskler ise ortalama sıcaklıkların yükselmesi, çölleşme, kuraklık eğilimi, yağış düzenlerinin değişmesi, su kaynaklarının azalması ve deniz seviyesinin yükselmesi gibi uzun vadeli değişimleri kapsar. Bu ayrım, iklimle ilgili finansal açıklama çerçevelerinde de kullanılır.

Gayrimenkul açısından bu risklerin değerlendirilmesi, yapının bulunduğu çevreyle ilişkisinin anlaşılmasını gerektirir. Bir taşınmazın doğrudan hasar görmesi kadar ulaşımın, su veya enerji hizmetlerinin kesintiye uğraması da kullanımını etkileyebilir.

Fiziksel İklim Riskleri Gayrimenkul Değerini Nasıl Etkiler?

İklim risklerinin gayrimenkul değerine etkisi, farklı kanallar üzerinden ortaya çıkabilir. Sel sonrasında oluşan onarım ihtiyacı, taşınmazın geçici olarak kullanılamaması, faaliyetlerin durması veya koruyucu yatırımlara ihtiyaç duyulması bunlar arasındadır. Ticari gayrimenkullerde kullanım kesintileri, kira gelirinin ve işletme faaliyetlerinin devamlılığı açısından da önem taşıyabilir.

Sel riski bulunan her gayrimenkul belirli bir oranda değer kaybeder” şeklinde genel bir kabul kullanılması doğru bir yaklaşım değildir.. Değerleme tarihinde riskin alıcı ve kiracı tercihleri üzerindeki etkisi, karşılaştırılabilir işlemler ve taşınmaza özgü bilgilerle incelenmelidir. Riskin varlığı ile piyasa fiyatlarına yansımasının derecesi ayrı değerlendirme konularıdır.

Gayrimenkul Değerlemesinde Hangi İklim ve Konum Verileri Dikkate Alınabilir?

Fiziksel iklim risklerinin incelenmesinde bölgesel bilgiler ile taşınmaza özgü verilerin birlikte değerlendirilmesi önemlidir. Aynı mahallede bulunan iki yapının su baskınına maruz kalma koşulları farklı olabilir.

Taşkın Tehlikesi ve Geçmiş Olay Kayıtları

Taşınmazın bulunduğu çevrede daha önce yaşanmış sel ve su baskınları, inceleme için önemli bir başlangıç noktası oluşturabilir. Bununla birlikte geçmişte hasar kaydı bulunmaması, gelecekte risk oluşmayacağı anlamına gelmez.

Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından hazırlanan taşkın yönetim planları; risk ön değerlendirmesini, taşkın tehlike ve risk haritalarını ve alınması gereken tedbirleri kapsar. Bu çalışmalar, taşkına maruz kalabilecek alanların ve olası etkilerin anlaşılmasına yardımcı olur. Değerleme açısından erişilebilen haritaların tarihi, kapsamı ve incelenen taşınmazla ilişkisi önem taşır.

Arazinin Özellikleri ve Yapının Konumlandırılması

Arazi eğimi, yapının çevresine göre bulunduğu kot, yüzey sularının akış yönü ve geçirimsiz yüzeylerin yoğunluğu, suyun birikme ve tahliye koşullarını etkileyebilir. 

Bu nedenle bir taşınmazın konum avantajı incelenirken manzara, merkezi konum veya ulaşım bağlantılarıyla birlikte çevresel koşullar da dikkate alınmalıdır. Dereye ya da kıyıya yakınlık gibi bir özellik, tek başına risk düzeyini belirlemek için yeterli değildir; arazi ve yapı özelindeki teknik bilgilerle değerlendirilmelidir.

Yapının Kullanımı ve Çevre Altyapısı

Bodrum katların kullanım biçimi, teknik ekipmanın yerleşimi, girişlerin konumu ve mevcut su tahliye düzenlemeleri, taşınmaza ilişkin teknik incelemelerde önem taşıyabilecek unsurlardır. Benzer şekilde çevredeki yolların, drenaj sistemlerinin ve temel altyapının durumu da kullanımın devamlılığı açısından değerlendirilmelidir.

Örneğin, varsayımsal olarak bir iş yerinin kendisi su almamış olsa bile erişim yolunun kapanması faaliyetlerini aksatabilir. Bu örnek, iklim risklerinin yalnızca bina sınırları içinde ele alınmasının neden yetersiz kalabileceğini gösterir.

Su Baskını Riski Taşıyan Alanlarda Yapılaşma Neden Önlenmelidir?

İklim risklerine karşı dayanıklılık, proje için yer seçimi aşamasında başlar. Taşkın tehlikesi ve teknik incelemeler sonucunda yapılaşmaya uygun olmadığı belirlenen alanlarda yeni yapılaşmadan kaçınmak, gelecekteki can ve mal kayıplarını azaltmaya yönelik temel bir planlama yaklaşımıdır.

Bir alanın yapılaşmaya uygunluğu ise yalnızca genel bir risk haritasına bakılarak karara bağlanamaz. Geçerli plan kararları, ilgili kurum görüşleri ve gerekli teknik etütler birlikte incelenmelidir. Gayrimenkul değerlemesinde bu veriler, taşınmazın kullanım ve geliştirme olanaklarına etkileri bakımından ele alınır.

Sürdürülebilir Yapılar İklim Risklerine Karşı Nasıl Değerlendirilir?

Gayrimenkulde sürdürülebilirlik, enerji ve kaynak kullanımının yanında yapının değişen çevre koşullarında işlevini sürdürebilmesini de kapsar. Bu nedenle enerji verimliliği yüksek bir binanın sel veya aşırı sıcaklık gibi fiziksel risklere karşı dayanıklılığı ayrıca incelenmelidir.

Doğal su akışının korunması, uygun yeşil altyapı uygulamaları ve çevrenin ekolojik özelliklerini dikkate alan planlama, risk azaltma çalışmalarını destekleyebilir. AFAD’ın ekosistem temelli afet risk azaltma yaklaşımı da doğal sistemlerin korunmasının afet etkilerini azaltmadaki rolüne dikkat çeker.

ESG açısından çevresel risklerin belirlenmesi kadar kullanıcı güvenliği, bakım sorumlulukları ve risk bilgilerinin karar süreçlerine aktarılması da önemlidir. Alınan önlemlerin değer üzerindeki etkisi ise uygulamanın belgelenmesine, teknik yeterliliğine ve piyasadaki karşılığına göre değerlendirilmelidir. Bir sürdürülebilirlik uygulaması, tek başına otomatik değer artışı anlamına gelmez.

Değerleme Uzmanının Fiziksel İklim Risklerine Yaklaşımı Nasıl Olmalıdır?

Gayrimenkul değerleme uzmanının görevi, taşınmaza ilişkin ulaşılabilir bilgileri inceleyerek bunların değer üzerindeki etkilerini analiz etmektir. Ayrıntılı taşkın modellemesi yapmak veya bir yapının belirli bir afete karşı teknik güvenliğini belirlemek ise ilgili uzmanlık alanlarını gerektirir.

Ululararası Değerleme Standartları da “ESG faktörleri ölçülebilir oldukları ve mesleki tecrübesini kullanan değerleme uzmanı tarafından makul kabul edilebilecekleri ölçüde, değerleme çalışmalarında dikkate alınmalıdır.” demektedir.  

ARGE Gayrimenkul Değerleme, değerleme sürecinde taşınmazların konumunu, fiziksel ve hukuki özelliklerini, çevresel koşullarını ve piyasa verilerini birlikte ele alır. Fiziksel iklim risklerine ilişkin mevcut bilgilerin bu bütün içinde değerlendirilmesi, gayrimenkule ilişkin kararların somut ve gerekçelendirilebilir verilere dayanmasını destekler.